【江天业务】公证为二手房“带押过户”全流程安全护航
政策解读
近期，武汉市自然资源和规划局、武汉市住房保障和房产管理局等部门联合下发了《关于推行二手房“带押过户”深化登记金融协同服务工作的通知》【武自然资规发（2023）2号】，对协同做好不动产“带押过户”便民利企服务做出全面部署。 “带押过户”新政的实施能大大节省了办理时间，降低了制度性交易成本，二手房交易减轻了“过桥资金”的烦恼，降低了房屋“入市门槛”，降低二手房在市场上的流通成本，进一步激活二手房市场活力。
01.何为“带押过户”？
带押过户，即不动产“带押过户”。是指已经抵押的不动产买卖转移时，不需要提前归还旧贷款、注销抵押权，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。
02.“带押过户”具体流程有哪些？
1.买卖双方就交易的房产达成一致，并取得抵押贷款银行的同意；
2.买卖双方与贷款银行签订资金监管相关协议，确保监管资金能够大于卖方剩余贷款本息；
3.买方申请的贷款由银行审批后，将买方首付款与银行发放的贷款资金一并存入监管专用账户；
4.办理“三合一”登记，即二手房买卖预告登记、卖方抵押变更登记、买方新抵押设立合并办理；
5.释放监管专用账户中的资金，先用于结清卖方剩余贷款本息，注销抵押登记，再将剩余资金转给卖方指定账户。
03.“带押过户”的优势
#1节省时间。“带押过户”流程是办理二手房买卖业务的同时办理抵押变更，所以资料只需要提交一次，在同一个窗口办理即可。
#2降低成本。在整个交易过程中，无须提前还贷，无须垫付资金，舒缓了借款人的还贷困难,有利于卖方尽快回笼资金，并能够在短时间内快速完成资产处置。 #3减少风险。监管的资金存入第三方账户，对资金进行专用监管。一旦发生风险或出现意外情况导致交易失败，存入的资金将原路返还，既能有效防范交易风险，又能避免资金纠纷。
04.公证为“带押过户”保驾护航
一.公证+不动产一站联办
1、委托公证：卖方如以“带押过户”的方式出售二手房，本人不能亲自到场，可委托他人代为办理“带押过户”的相关手续；买方如购“带押过户”的二手房也可委托他人代为办理与买房相关的手续。买卖双方均可在公证机构派人入驻不动产登记中心模式或在公证机构设立“不动产登记窗口”模式下办理委托代理手续。 2、办理二手房买卖网签合同：买卖双方达成意向，通过市住房保障和房管部门的存量房交易网签系统申报二手房买卖合同网签时，公证机构设立“不动产登记窗口”可为买卖双方办理买卖合同进行公证。 3、买方贷款申请完成，且资金监管后，公证处可为卖方办理注销抵押登记手续。
二.公证+金融机构协作
“公证+带押过户”中，公证处对买方贷款银行申请的商业贷款、公积金贷款或组合贷款等借款合同办理公证，既能保证买卖双方的真实性，又能提高金融机构了不良资产处置的速度和效率。
三.二手房“带押过户”+资金提存公证
二手房“带押过户”中，二手房买卖双方将首付款以及银行贷款均提存至公证处设立的“资金提存”专用账户上，待卖方抵押注销、房产过户、买方抵押登记等手续全部完成后，公证机构从提存的房款中归还卖方银行本金和利息，结清卖方贷款并将剩余房款转给卖方。
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