【江天学习】当公证遇见《民法典》系列解读之（二）
民法典时代
全面到来
当公证遇见《民法典》系列解读之（二）
前期，我处对继承编进行了探索，反响良好。现小编尝试以建筑物区分所有权项下的物业服务关系领域为视角，对《民法典》的相关规定予以解读，同时结合自身公证行业实际，提出自身的思考。
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《民法典》变更性规定
及条文解读
随着城市化进程的加快，城市商品房住宅居住人口剧增，使得新形势下建筑物区分所有权及基于此产生的业主与物业服务人的关系成为新热点。物业服务关系似乎成为了此次新《民法典》的“宠儿”。
物权编、合同编和侵权责任编均对此进行了细化规定：
●物权编项下的建筑物区分所有权对物业服务关系及权利、收益分配均予以确认；
●合同编增设了“物业服务合同”为典型合同类；
●侵权责任编则在“建筑物和物件损害责任”项下明确了物业服务企业的责任和义务。
① 通过立法“督促”业主大会
与业主委员会的成立
知识普及
| 第二百七十七条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。在《物业管理条例》规定前提下，新法典明确以法律的形式设定了居民委员会指导和协助设立业务大会，选举业主委员会的法定义务，以希对加快业主大会和业主委员会的成立有所裨益。
小编认为 |
| 业主大会和业主委员会成立难问题一直存在，一方面从法律意义上业主才是建筑物区分所有权的权利主体，另一方面相关表决机构难以形成使得业主无法形成合力，业主的相关权益维护机制流于形式，无法真正得到落实，现实中物业服务企业仍掌握超级主动权而业主只是被动接受方，立法虽增设了居民委员会的指导和协助义务，但仍属于宽泛化的规定，仅依赖此规定很难有质的突破，关于业主大会与业主委员会成立难问题可能一段时期内长期存在，有赖于业主法律意识的提高和相关细化配套机制的产生。 |
② 改变了业主大会的议事规则
降低了相关事项决议通过的门槛 | |
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《民法典》第二百七十八条规定：......（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。 |
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决定前款其他事项（一般事项），应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 |
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《物权法》第七十六条规定：......（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 |
通过以上法条对比可以看出，新《民法典》对业主大会的议事规则作出了些许变更。明确“使用建筑物及其附属设施的维修资金”属于一般性决议事项，同时结合本法第二百八十一条的规定，扩大了该事项的适用范围和紧急使用规则。
_ | 小编认为 |
| 立法者主要考虑到现实生活中情况紧急而维修资金启用难问题。同时更重要的是，改变了之前的计算标准，将建筑面积改为专有面积，将之前的“经专有部分占建筑物总面积三分之二以上（过半数）的业主且占总人数三分之二以上（过半数）的业主同意”标准改为“由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。同时应当经参与表决专有部分面积四分之三以上（过半数）的业主且参与表决人数四分之三以上（过半数）的业主同意”，通过该表决基准与计算方式，实际上降低了决议通过的门槛，更便于日常物业管理。 |
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③ 明确共有部分收益属于业主共有
知识普及
| 《民法典》第二百八十二条规定建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。同时《民法典》第二百八十三条还规定了建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配原则，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。
小编认为
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| 依此规定，物业服务人如若在电梯、通道、外墙面等业主共有部分投放广告，或对共有部分对外出租等，产生的收入应归业主共有，物业服务人不得随意使用上述收入。实际生活中，绝大部分业主实际上并不知晓上述收入明细，更不谈对上述收益拥有所有权及支配权事宜。故以上规定的确对规范物业服务关系意义颇大。 上述条款高度保障了业主方的合法权益，但《民法典》第二百八十二条“合理成本”如何界定需要有待相关操作细则的出台，平衡业主和物业服务企业双方利益以激发物业服务企业的管理动力需要我们进一步思考。 |
④ 新增“物业服务合同”为典型合同
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知识普及 《民法典》在第二分编“典型合同”编中增设第二十四章“物业服务合同”，通过十四条法律条款对合同内容、形式、物业服务人的相关义务及权利限制、合同终止、业主对物业服务人的解聘或续聘及业主对不定期物业服务合同的任意解除权均予以规定，在此不再细述。 小编认为其特色在于，援引格式合同的解释规则，《民法典》第九百三十八条规定，物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分；明确规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费，经催告后仍不支付的，仅可以通过提起诉讼或者申请仲裁解决纠纷；明确确认，业主对物业服务人的选聘享有绝对主动权，《民法典》第九百四十六条至第九百四十八条，对业主的主动权及任意解除权作了明确规定。 |
⑤ 物业服务企业的安全保障义务 知识普及 《民法典》第一千二百五十四条规定，禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。据此，明确了物业服务企业对高空抛物等社会热点问题负有安全保障义务。小编认为 “必要的安全保障措施”，未作详述，有待执法者自由裁量，至少需要从以下几个方面予以考量：物业服务企业监控设施是否安装齐全、相关知识宣传是否到位及是否履行了尽力排查义务等。 |
NO.2
公证如何助力
物业服务关系的规范化
从以上法律条文解读可以看出立法者的初衷，随着城市化进程加快，城市商品房住宅的激增，业主与物业服务人的关系必将是典型的民事关系之一，物业服务关系的规范化对保障业主合法权益、促进社会和谐稳定至关重要。作为公证人，不由会思考，公证行业如何才能在此环节中发挥助力呢？
01
预防纠纷，减少矛盾
有利于发挥公证预防纠纷，减少矛盾的职能作用。民法典关于建筑物区分所有权对物业服务关系是一个全新的理念，对目前现成的业主和物业服务关系是一种冲击，要理顺他们的正常关系，维护正常的运转还需要相当长的时间。因此，我们要利用公证的职能加大力度深入小区开展普法宣传工作，引导他们调整好业主与物业服务人的关系，明晰双方的责权利，减少和避免矛盾。
02
确保公开、公平、公正
现场监督公证助力业主大会成立，确保业主委员会人员产生公开、公平公正。业主委员会是业主行使权利的代理人，维护全体业主的利益，推选出来的人员一定是业主信任的人。公证全程参与推选业主委员会人员并监督产生委员会代表人员，对业主来说既公开透明，又能体现他们的意愿。
03
保证程序的规范性和结果的公正性
现场监督公证监督业主委员会对重大事项表决活动的规范化。上已述及，《民法典》改变了业主大会的议事规则，降低了相关事项决议通过的门槛。由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。重大事项应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；一般事项应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。上述表决程序涉及参与人数、专有部分面积计算及同意人数占比等问题，程序较为复杂，相关细节也较为繁琐，公证人员参与上述表决活动，指导前期活动规则的制定，监督现场表决，能够极大程度上保证程序的规范性和结果的公正性。
04
形成强有力的证据效力
证据保全公证可作为物业服务人是否尽到安全保障义务的措施的有力举证。《民法典》第一千二百五十四条第二款明确规定了物业服务企业负有安全保障义务，虽法律对 “采取必要的安全保障措施”未作出细化规定，但是若物业服务企业通过公证处证据保全的形式，对已装有齐全的监控设施、设有相关知识宣传栏或告知栏等予以证据保全，或对相关采取的必要安全保障行为进行证据保全，并形成强有力的证据效力，有助于免除相关的侵权责任。
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此外，鉴于《民法典》专设“物业服务合同”为典型合同，实践过程中可以对该合同予以公证，以规范相关条款内容；针对解聘或任意解除不定期物业服务合同的，法律规定需要提前六十日书面通知对方，在此公证处可提供邮寄送达公证服务；基于“物业服务合同”的相关规定，可以通过证据保全形式将物业管理日常活动规范化，如换届账目清点、维修基金的管理使用情况、物业费及停车费的收取使用、物业服务人在电梯、通道、外墙面等业主共有部分投放广告或对共有部分对外出租产生的相关收入利用账目清单等等，都可以有公证人员的参与，通过固化相关证据，达到高效维权、避免纠纷的目的。
结 语
“物业服务关系的细化和规范化是此次《民法典》编撰的亮点之一，《民法典》的问世给物业服务领域带来了全新的变化，业主的权利得到了更全面的保障，进一步强化明确业主的相关权益和主动权；对物业服务企业则从立法上明确义务责任及给予相关限制，从而保证物业服务关系的规范化，同时也给物业服务企业提出了更多的专业性挑战；甚至或许对固有的物业行政监管模式都会产生冲击。
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